Şimdi Ev Alma Zamanı…

Prof.Dr. Öner Günçavdı*

fgfDEAhGeçtiğimiz günlerde Merkez Bankası’nın yeni Türkiye Konut Fiyat Endeks (TKFE) sonuçları açıklandı. Buna göre, geçen yılın temmuz ayına göre 2015’in temmuz ayında konut fiyatlarında %18.8 oranında bir artışın gerçekleşmiş olduğu görüldü.  Elbette ekonominin büyüme performansının düşük seyrettiği ve gün geçtikce ekonomiye yönelik olumsuz algıların arttığı bir dönemde konut fiyatlarında görülen bu artışın nedenleri kamuoyunda merak uyandırdı. Özellikle 2009 öncesinde ABD konut piyasasında yaşananların ışığında, acaba Türkiye konut piyasasındaki fiyatlarda da benzer suni bir şişme yaşanıyor mu diye bir endişe doğdu.  Neyse ki çok kısa bir süre sonra bu endişelerin yersiz olduğu anlaşıldı (!)

Allahtan her konuyu didik didik yapıp, araştırmaya meraklı basınımızın yardımıyla, inşaat sektörümüzün bugünkü yıldızları olan bazı müteahhitlerimiz konuya açıklık getirerek kamuoyunu rahatlattı.  Konut fiyatlarındaki artışları son zamanlarda TL’nin değer yitirmesinden dolayı ortaya çıkan maliyet artışlarına bağlayan müteahhitlerimiz, aynı zamanda işini bilir bir esnaf refleksiyle kamuoyunu uyarmayı da ihmal etmemişler.  Zira maliyetlerdeki artışlar tam olarak fiyatlara yansıtılamamış ve konut fiyatlarındaki bu artışlar sınırlı tutulmuş.  Yani söylemeye çalıştıkları, yeni fiyat artışlarının gelmesi an meselesiymiş. Siz siz olun, elinizi çabuk tutun ve bir an önce bu cazip fiyatlardan yeni bir konut sahibi olun!

Konuya ilişkin haberlerde görüşlerine başvurulan çok meşhur bir müteahhitimizin söylediklerine bu noktada kulak verelim:

Müteahhitler uzun süredir gelen artışları fiyatlara yansıtmamışlardır.  Bu sene hem kur hem de maliyet artışından gelen yükü fiyatlara yansıtmaya başladılar. Yansıtmak durumundadırlar da… Dolayısıyla piyasa direnebildiği kadar fiyatlara yansıtmamak için direndi, ama artık artışlar görülmeye başladı.

Bugünlerde moda olduğu üzere, yapılan yorumun cazibesini arttırmak için küresel ekonomideki gelişmelere ilişkin bir iki fiyakalı söz de eklenerek, bu görüşler kamuoyuna servis edilmiş. Böylece görüşlerin ağırlığı ve buna bağlı güvenirliliği arttırılmaya çalışılmış.

Bu güvenilirlik kısmını özellikle vurgulamakta yarar var.  Zira ekonomi basınımız bu görüşlerin doğruluğunu araştırmadan, dahası yapılan açıklamalara tevekkül göstererek, sadece müteahhitlerimizin bakış açısından konuyu kamuoyunun dikkatine taşımışlardır.  İktisadi sağduyunun devreye girmediği böyle değerlendirmelerin kamuoyuna doğrudan servis edilmesi de, sektöre yönelik gelişmelere duyarlı kesimlerin algılarını yanlış yönlendirmiştir.

Haberin ardından kamuoyu, konut fiyatlarındaki artışın sorumlusunun dünya ekonomisindeki olumsuz gelişmeler ile son yıllarda TL’de görülen büyük değer kayıpları olduğunu anlamıştır. Fakat sağduyuyu elden bırakmak istemeyen bir iktisatçı olarak, kesin bir yargıya varmadan önce TCMB verilerini biraz daha detaylı incelemekte yarar olduğunu düşünmekteyim. Belki de bu son bir yıldaki fiyat artışlarının ardında, ileri sürülen maliyet artışlarından başka nedenler olabilir.

Bunun için müteahhitlerimizce ileri sürülen görüşü test edebileceğimiz bir veriye başvurmakta yarar var.  Haberde vurgulanan TKFE yerine, üretim maliyetlerindeki artışları çok daha iyi yansıtacağını düşündüğümüz Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeks (TYKFE) verilerine bakmakta yarar var.  Aslında bu veriler de Merkez Bankası tarafından hesaplanıp, komuoyuna açıklanan veriler arasında yer almaktadır. Üretim maliyetlerindeki artışların fiyatlar üzerindeki etkisini en iyi gösterecek olan TYKFE verileri Türkiye geneline ek olarak, İstanbul, Ankara ve İzmir için de hesaplanmakta ve ilan edilmektedir.

sekilbirrrŞekil 1 – Belli illere göre TYKFE değerlerinin Türkiye genelini yansıtan endeks değerlerinden farklar

Şekil 1’de İstanbul, Ankara ve İzmir’de yeni konut fiyatlarının Türkiye genelindeki fiyat düzeyinden sapmaları görülmektedir. Bu şekil, konut fiyatlarındaki artışın üretim maliyetlerindeki artıştan kaynaklandığını savunan görüşün ne kadar doğru olduğunu görebilmek için oluşturuldu.  Madem ki üretim maliyetlerinde kura bağlı ithal girdiden kaynaklanan bir artış var, bu artışın şekildeki her bir şehirdeki konut üretim maliyetlerine de aynı ölçüde yansıması beklenir.

Şekilde görüldüğü gibi, Ankara ve İstanbul’daki konut fiyatlarının ülke genelindeki fiyatlardan farklılaştıkları gözle kolaylıkla görülebilmekedir. İzmir’in ise ülke genelinden çok fazla farklılaşmadığı açık. Ankara’daki konut fiyatlarının Türkiye geneline göre geçen yılın ilk aylarından itibaren düşüş gösterdiği anlaşılmaktadır. En son TÜİK’in açıkladığı Bölgesel Gelir ve Yaşam Araştırma Anket sonuçlarında Ankara’nın hanehalkı geliri bakımından en yüksek gelire sahip il olduğu dikkate alınırsa, fiyatlardaki bu düşüş Ankara’daki konut piyasasındaki dinamiklerin daha çok konut arzı ile açıklanabileceğini düşündürmektedir. Ancak bu yükselen maliyetler nedeniyle konut fiyatlarında artışa işaret eden bir gelişme değil.

İstanbul’daki konut fiyatlarının oluşumunun hem Türkiye genelinden, hem de diğer iki şehirdekilerden farklılaştığı çok açık bir şekilde görülüyor. Eğer fiyatlardaki artış büyük ölçüde üretim maliyetlerindeki artışa dayanıyorsa, İstanbul’daki fiyatların Türkiye genelindeki fiyatlardan bu denli sapması fiyat artışına yol açan başka faktörlerin bulunduğuna işaret etmektedir. İstanbul’daki fiyatlar bu boyutta arttırılabiliyorsa, maliyet dışında, İstanbul’daki konutlara Türkiye geneline göre çok daha fazla talebin bulunduğu anlamı çıkmaktadır.  Bu da baştaki maliyet artışına dayanan görüşe karşı, fiyat artışının kaynağında konut talebini gören bir görüştür.  Yani, İstanbul’daki konut piyasasındaki dinamizmin kaynağının maliyetlerden (yani arzdan) ziyade, daha çok konum rantı olduğu düşünülebilir.

Sonuç olarak sektör temsilcilerinin ileri sürdüğü gibi konut üretim maliyetlerinde artışların olması mümkündür. Ancak fiyatlardaki bu artışı inşaat sektörü temsilcilerinin yaptığı gibi toptancı bir yaklaşımla açıklamaya çalışmak doğru değildir. Örneğin Ankara’da arz artışından kaynaklanan ve fiyatların ülke geneline göre daha düşük seviyelerde seyretmesine yol açan gelişmeler mevcuttur.  İstanbul gibi konut talebinin göreli olarak yüksek olduğu illerde ise,fiyat artışının ana kaynağını üretim maliyetlerinden daha çok talep oluşturmaktadır. Sektör açısından İstanbul’da problem olan ise, bu talebin mevcut düzeyinin üretim maliyetlerinin tamamının fiyatlara yansıtılabilecek düzeyden uzak olmasıdır. Belki de farkında olmadan yıldız müteahhitlerimizin söylemek istediği budur.

* İstanbul Teknik Üniversitesi – İşletme Mühendisliği Bölümü; oner@guncavdi.com

Yazar/Çevirmen Hakkında

Öner Günçavdı

Yorum Yapın

Takip

Son Yazılar

Son Yorumlar

Kategoriler

Arşivler