İnşaat sektöründe yaşananları nasıl yorumlamalı?

Prof.Dr.Öner Günçavdı

insaat-1TCMB’nin en son açıkladığı Türkiye Konut Fiyat Endeks (TKFE) değerleri inşaat sektörünün içinde bulunduğu piyasa koşullarına yönelik ilginç bir durumu ortaya koydu. İktisadi bakımdan son derecede açıklayıcılığı olan bu verilerin sektör temsilcileri tarafından yorumlanış şekli ise ilgiyi daha da arttırdı. Bu konuyu bizim açımızdan çok daha da ilginç kılan ise, açıklanan verilerin iktisat öğrencilerine yönelik eğitsel bir öneme sahip olmasıdır.

            Açıklanan verilere göre, 2015 yılı temmuz ayında konut fiyatları 2014 yılının aynı ayına göre %18.8 oranında artmıştır. Kamuoyunun yoğun gündemi içinde çok da ilgi çekmeyen bu artış, Türkiye ekonomisinin büyüme sorunu çektiği, gelirlerin yeterince arttırılamadığı bir dönemde gerçekleşmiştir.  Oysa bu veriler bunda çok daha farklı ve kanımca önemli bilgileri de içermektedir.

            Konut fiyatlarındaki bu artışa açıklama getirmeye çalışan bazı sektör temsilcileri, son bir yılda TL’nin değer kaybetmesinin yol açtığı üretim maliyetlerindeki artışların böyle bir duruma neden olduğunu ifade etmişlerdir.  Dahası kur kaynaklı maliyet artışlarının tamamının fiyatlara yansıtılamadığını belirterek, 1 Kasım seçimlerinin ardından konut fiyatlarında ortaya çıkabilecek bir artışın da bugünden sinyalini vermişlerdir.

            Ülkemizin önemli mali kaynaklarını uzun yıllardır kullanan ve son yıllarda en yetkili ağızlarca kalkınmamızın kilit sektörü olarak gösterilen inşaat sektöründeki bu gelişmelerin doğru bir şekilde yorumlanabilmesi, sektörün geleceğine yönelik doğru tedbirlerin alınabilmesi açısından önemlidir. Türkiye ekonomisinin bugün içinde olduğu konjonktürde, konut sektöründe yaşanan gelişmelerin ne anlama geldiğinin ve bu gelişmeleri sektör temsilcilerinin nasıl yorumlaması gerektiğinin irdelenmesi de aynı derecede önem arzetmektedir.  Bunun için TCMB’nin açıkladığı rakamların biraz daha detayına bakmak yeterli olacaktır.

            TCMB istatistikleri arasında konut sektöründeki fiyatların ölçümüne yönelik iki endeks serisi bulunmaktadır.  Bunlardan biri Türkiye Konut Fiyatları Endeksidir ki, genel olarak tüm yurttaki konut fiyatlarını ölçümünü amaçlamaktadır.  İkinci istatistiki seri ise, yeni konutların fiyatlarındaki gelişmeleri takip edebilmek için derlenen Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksidir (TYKFE). Sebebi ne olursa olsun, üretim maliyetlerindeki bir artışın yeni konut fiyatlarına yansımasını beklemekten daha doğal bir şey olamaz. Birinci endeksin ise, daha çok ikinci-el gayrimenkul fiyatların etkisi altında olması beklenmektedir. Basında yer alan ve temmuz ayı itibariyle yıllık %18.8’lik artış gösteren fiyatlar bunlardan birincisinde ortaya çıkan  artış oranına işaret etmektedir. Ancak bu verilerden çıkan tek sonuç bu değildir. Özellikle büyüme sıkıntısı çektiğimiz bir dönemde, maliyet artışlarının fiyatlara yansıtılamamasının asıl nedenini oluşturan faktörleri, ilgili serilerin biraz daha yakından incelemek suretiyle anlayabiliriz.

birbirsekilbir

Şekil 1 – TKFE ile TYKFE değerleri arasındaki farklar

Merkez Bankasının açıkladığı bu serilerde gördüklerimizden ilki, 2014 nisan ayından sonra TKFE değerlerinin TYKFE’den çok daha fazla attığıdır.  Böyle bir farkın oluşmasının sebebi, TKFE serisinin ikinci el konut fiyatlarını da içermesi ve bahsi geçen tarihten sonra muhtemelen ikinci el konut fiyatlarının da yeni üretilen konutlardan çok daha fazla artmasıdır. Şekil 1’de bu iki endeksteki değerler arasındaki farklar görülebilmektedir.

Ayrıca dikkat edilirse, 2014 yılının nisan ayından sonra her iki endeks değerleri ciddi bir şekilde birbirlerinden uzaklaşmasını sağlayacak şekilde, TKFE değerleri çok daha hızlı artmaktadır. Bu ikinci el konut fiyatlarının daha hızlı artması şeklinde yorumlanabilir. Ya da, sektör temsilcilerinin belirttikleri gibi, yeni üretilen konutların fiyatları genel konut fiyatlarını yakalayamamaktadır. Zira, geçmişte bu iki serinin birlikte hareket ettiği ve birbirlerinden sistematik bir ayrışma göstermedikleri de görülmektedir.  Böyle bir sistematik bir ayrışmanın gerçekleşebilmesi için sektörde yapısal bir sorunun gerçekleşmesi gerekmektedir.  Kanımca buna sebep olan faktör, sektör temsilcilerinin ifade ettiği gibi, TL’nin değer kaybetmesine bağlı maliyet artışları değil. Zira, bu ve benzeri maliyet artışları geçmişte kolayca fiyatlara yansıtılıp, ikinci el konutların fiyat seviyeleri yakalanabilirken, şimdi bunun yapılamamasının başka bir sebebi olmalı.

            Bu sorunun cevabı konut sektöründeki talep düzeyinde gizli.  Eğer birinci ve ikinci el konut talebi sektördeki üretim için bir kısıt değilse, üreticilerin yeni konut fiyatlarını ikinci el fiyatlar seviyesine çekebilmesi için herhangi bir engel olmayacak; dahası üretim maliyetlerinde artışlar çok daha kolay fiyatlara yansıtılabilecektir. Tıpkı geçmişte olduğu gibi.

ikiikisekiliki

Şekil 2 – TKFE ve TYKFE değerlerindeki artış oranları

Bunu destekleyen bir gözlem de, her iki endeks değerlerindeki artış oranlarına dayanan Şekil 2’de ortaya çıkmaktadır.  Bir çeşit konut fiyatlarındaki enflasyonu gösteren bu şekilde, her iki tür konut fiyatlarındaki artış oranlarının bu yılın mart ayından itibaren düşüş eğilimine girdiği açıkça görülebilmektedir.  Fiyatlar düşmemiştir; ama artış hızlarında azalma meydana gelmiştir. Bu da, konut sektörüne yönelik talepte bir azalmanın yaşandığına işaret etmektedir.

            TCMB’nin konut sektörüne yönelik açıkladığı verilerden, sadece %18.8’lik fiyat artışına ve bunun da kura bağlı üretim maliyetlerindeki yükselmeye bağlamak sektördeki gelişmeleri iyi değerlendirememek anlamına gelecektir. İçinde bulunduğumuz dönem açısından çok daha manalı olanı, fiyatlardaki bu gelişmenin aynı zamanda sektörde yaşanan  talep azalmasına da işaret ediyor olmasıdır. Böyle bir tesbitin yapılabilmesi, sektöre yönelik tedbirler tartışılırken, artan maliyetlerin fiyatlara nasıl yansıtılacağına odaklanmak yerine, sektöre yönelik bu ortaya çıkan talep kısıtının nasıl aşılacağı üzerine düşünülmesine imkan sağlayacaktır. Zira teşhis yanlış bir şekilde ortaya konulursa, uygulanacak olan tedavinin arzu edildiği şekilde sonuç vermesi beklenmemelidir.

Dünya ekonomisinde ortaya çıkan ve ülkemizdeki konut talebinin son derecede duyarlı olduğu uluslararası likiditenin azaldığı ve beraberinde Türkiye ekonomisinin yetersiz büyüme sorunuyla başbaşa kaldığı bir dönemde, konut sektörünü etkisi altına alan bir talep kısıtının sektörün geleceği açısından çok da ciddiye alınması gerekmektedir. Oysa sektör temsilcilerinin açıklamaların anlaşıldığı kadarıyla, üreticiler talepden ziyade artan üretim maliyetlerinin fiyatlara nasıl yansıtılacağını kendileri için soru kabul etmektedirler.

 

 

Yazar/Çevirmen Hakkında

Öner Günçavdı

Tane yorum

  • Tapudaki alım satım işlemleri genellikle belediyelerin emlak vergisine esas değerleri üzerinden yapılıyor, bu istatistikler tapu bilgilerinden hareket ediyorsa (zaman serisi bakımından çok sapma olmasa da) gerçeklikten sapabilir; ayrıca finansman sağlamak amacıyla özellikle yabancılara yapılan toplu satışlar var buradaki satış miktarları ve fiyatları veriyi saptırabilir. Sonuçta analiz ve teşhis çok doğru sektörde ciddi satış sıkıntısı var. Diğer yandan kentsel dönüşüm nedeniyle başta Fikirtepe olmak üzere bazı bölgelerde yıkılan binalardaki oturanların aynı bölgede kiraya çıkmak istemesi nedeniyle kiralar ciddi oranlarda artış gösterdi, bu projeler bitip mal sahipleri eski konutlarına döndüğü zaman kiralamaya konu konut arzında ciddi artış beklemek gerek.

Takip

Son Yazılar

Son Yorumlar

Kategoriler

Arşivler