Konut fiyatlarındaki bölgesel bir “anomalinin” ekonomiye yansımaları

management-training-courses-ilm-accreditation-construction-industry

Prof.Dr. Öner Günçavdı

Ekonomilerin bugün erişmiş oldukları gelişmişlik düzeyi iktisadi ilişkileri giderek daha karmaşık hale getirmiş; iktisadi karar almayı zorlaştırmıştır. İsabetli karar alabilmek için istatistiki veri kullanımı giderek yaygınlık kazanmıştır.  Birçok özel ve resmi kuruluş iktisadi kararları destekleyici nitelikte istatistiki veri üretmeye ve bunları kamuoyuyla paylaşmaya başlamışlardır. Ülkemizde TÜİK ve Merkez Bankası (TCMB) veri derleyen ve kamuoyuna açıklayan kurumların başında gelmektedir.

Bu kurumlardan Merkez Bankası mali sektöre yönelik kendi operasyonel kararlarına dayanak teşkil edecek veri toplayıp, kamuoyuyla paylaşmaktadır.  Hesap verilebilirliği ve şeffaflığı kendisine ilke olarak benimsemiş merkez bankaları için, kararlarının dayanağını teşkil eden bu verilerin sağlıklı bir şekilde toplanması, daha da önemlisi iktisadi bir sağduyuyla yorumlanması ve tüm bunların kamuoyuyla paylaşılması büyük önem arzetmektedir.

Zaman zaman ortaya çıkan iktisadi zaruretler bazı alanlarda yeni verilere ihtiyaç duyulmasına yol açabilir. Örneğin 2008 öncesi ABD ipotekli konut piyasasında yaşanan denetim ve düzenleme eksikliklerinin neden olduğu dünya çapındaki krizin etkisiyle, dünyadaki diğer merkez bankaları gibi TCMB de ülkemizdeki emlak piyasasındaki gelişmeleri takip edebilmenin önemini farketmiştir. Bu sebeple Türkiye genelinde konut fiyatlarına yönelik veri derlemeye ve hesapladığı fiyat indekslerini de kamuoyuyla paylaşmaya başlamıştır.  Bu hususta hazırlanan indekslerden biri olan Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE) hem ülke genelinde, hem de belli başlı bölgeler düzeyindeki her tip konut fiyatlarındaki gelişmeleri görebilmek için  hesaplanmaktadır.  Bunun dışında yer alan ikinci endeks ise Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi (TYKFE) dir. Ancak Türkiye genelinde yeni konutların fiyatlarındaki hareketleri görmeye yarayan bu endeks, şimdilik sadece İstanbul, Ankara ve İzmir için mevcuttur.

Merkez bankaları ekonomiye yönelik likidite poltikalarını belirlerken, mali varlıkların fiyatlarındaki gelişmeleri dikkate alırlar ve bu fiyatlarda ortaya çıkan bir “anomali” gördüklerinde, bunun düzeltilmesi için kontrolleri altındaki likiditeye yön verirler.  Fiyatlarda ortaya çıkan bu anomaliler bazen ekonomideki likidite düzeyiyle ilişkili talepte meydana gelen gelişmelerin, bazen de arza yönelik birtakım kısıtların sonucu olarak ortaya çıkabilir. Fiyatlarda meydana gelebilecek böyle anomalilerin kaynağına bağlı olarak, bunları giderici politikaların neler olacağına karar verebilmek de önem kazanır. Örneğin ekonomideki likidite-çekişli talep artışlarının yol açabildiği fiyat hareketleri merkez bankalarının likidite politikasına yön vermesiyle giderilebilecek olan fiyat anomalilerdir.  Ancak arzla ilişkili fiyat anomalilerinin doğrudan merkez bankaları tarafından giderilmesini beklemek çok doğru bir yaklaşım olmayacaktır.

TCMB tarafından aylık olarak açıklanan TKFE verilerini sonuncusu 30/9/15 tarihinde açıklandı ve kısa bir süre kamuoyunda tartışıldı. Daha çok geçen yılın temmuz ayından bu yılın temmuzuna kadar, konut fiyatlarında Türkiye genelinde meydana gelen %18.8’lik artış dikkat çekti.  Sektör temsilcilerinin, bu artışı son zamanlarda görülen TL’nin değer kaybetmesinin yol açtığı üretim maliyetlerindeki yükselmeye bağladıkları görüldü.  Dahası sektörün maruz kaldığı maliyet artışlarının tamamının bu fiyatlara yansıtılamadığı vurgulandı. Bu iddianın doğru olup olmadığı ancak verilerin yakından incelenip, daha detaylı bir analizi yapıldığında anlaşılabilecektir.  Bu yapıldığında da sektörün aslında ciddi bir talep kısıtı altına girdiği ve bu yüzden maliyetlerdeki artışların tamamiyle fiyatlara yansıtılamadığı görülmektedir. Dahası konut sektöründe bölgesel düzeyde farklı piyasa koşullarının geçerli olduğu ve bunların sonucunda bölgelerde farklı fiyat dinamiklerinin ortaya çıktığı görülmektedir.

TCMB verileri üzerinden bölgesel düzeyde yapılacak bir incelemede doğu ve güneydoğu bölgelerindeki konut fiyatlarının Türkiye genel fiyatlarından sapma düzeyleri son derecede dikkat çekicidir.  Bu sapmalar Grafik 1’de gösterilmiştir.

Grafik 1’de, İstanbul ve bu bölgedeki fiyatlardaki sapma düzeylerinin 2011 itibariyle birbirinden ayrışmaya başladığı anlaşılmaktadır. Özellikle Istanbul fiyatlarındaki sapmanın 2015 temmuz ayında doruk noktasına ulaştığı anlaşılmaktadır. Ülkemizdeki iktisadi faaliyetlerin önemli bölümünün yoğunlaştığı ve gelir yaratma potansiyelinin de yüksek olduğu bir il olarak, İstanbul’daki konut fiyatlarının böyle bir eğilim göstermesi normal kabul edilebilir.

Doğu ve güneydoğu bölgelerinde ise, fiyatlardaki sapmalarda ortaya çıkmış olan iki farklı eğilim dikkat çekicidir. Öncelikle Van-Bitlis-Hakkari-Muş (VBHM), Bingöl-Elazığ-Malatya-Tunceli (BEMT) ve Ağrı-Ardahan-Iğdır (AAI) bölgelerinde konut fiyatlarının Türkiye genelindeki fiyatların çok altında seyrettiği ve bu bölgelerdeki fiyatların çoğunda da zaman içinde göreli bir düşüşün yaşandığı anlaşılmaktadır. Bu bölgelerin gelişmişlik düzeyi dikkate alındığında, böyle bir eğilimle karşılaşmak anlaşılır bir durum olarak kabul edilebilir. Dahası bu durum diğer bölgelerdeki fiyatlarda görülen eğilime de uymaktadır.

Fakat doğu ve güneydoğu bölgesinde yer alan diğer üç şehir grubunda görülen fiyat hareketleri çok daha dikkat çekicidir. Bu bölgeler sırasıyla Kilis-Adıyaman-Gaziantep (KAG), Erzurum-Bayburt-Erzincan (EBE) ve Diyarbakır-Şanlıurfa (ŞU) bölgeleridir.  Bunları dikkate değer kılan ise, diğer bölgelerin tersine, bu bölgedeki konut fiyatlarının Türkiye genelindeki fiyatlardan sapma düzeylerinin son derecede yüksek oluşudur. Öyle ki, bu üç şehir grubundaki fiyatlardaki sapma zaman zaman  İstanbul’daki fiyatların gösterdiği sapmanın bile üzerinde gerçekleşmiştir.  Bu da, dönem dönem bu şehirlerde konut fiyatlarındaki artışların, bırakın Türkiye genelini, İstanbul’un bile üzerinde gerçekleşmiş olduğuna işaret eder.

dadasdasdasdasdas

Grafik 1 – Doğu ve Güneydoğu bölgelerindeki konut fiyatlarının Türkiye genelindeki fiyatlardan sapma düzeyleri

Özellikle KAG’daki sapmanın boyutu çok çarpıcıdır. Bu üç bölgedeki fiyatların, İstanbul gibi gayrimenkul talebinin son derecede yüksek olduğu ve konum rantının diğer bölgelere göre çok daha önemli olduğu bir ilin bile üzerinde seyretmesinin nedenlerinin bulgulanmasında büyük yarar olacaktır.

Başlangıçta fiyatlarda bu boyutta sapmalara bölgeye özgü birtakım piyasa dinamiklerinin yol açtığı düşünülebilir. Bu üç şehir grubuna özel bu piyasa dinamiklerinin ise, buralardaki bölgesel konut piyasalarındaki arz ve/veya talebi etkileyen birtakım gelişmelerle harekete geçirilmiş olması beklenebilir.

İlk olarak bu bölgelerde konut piyasasının ciddi bir talep baskısı altında kalmış olduğu düşünülebilir. Bölgesel konut fiyatlarının böylesine artışına neden olabilecek bir talebin ana kaynağı bölgesel satınalma gücünde meydana gelen bir artış ve/veya bölgeye özgü bir mali kaynak girişi olabilir.  Ülke genelinde, doğu ve güneydoğu bölgelerinde yer alan bu illerin ne kalkınma düzeylerinde ne de yarattıkları gelirlerin düzeyi bakımından, 2011 sonrasında kayda değer bir gelişme yaşanmadığı bilinmektedir. Bölge düzeyindeki iktisadi faaliyetlerde bu düzeyde bir talep artışını destekleyecek bir artış olmasa da, belli bir süre için yaratılan barış ortamının, yine bu bölge insanlarının konut yatırımı yapma isteğini arttırmış olması mümkündür. Fakat Grafik 1’de görülen sapma miktarlarının İstanbul’un bile çok üzerinde olması, konut yatırımlarında bölgesel nüfusa dayalı artışın açıklayıcılık gücünü düşürmektedir.

Fiyatlardaki böyle bir artış, ancak 2011 sonrasında bölgeyi etkisi altına alan, ama bölgenin özgül iktisadi dinamiklerinden kaynaklanmayan ek bir satınalma gücünün ortaya çıkmasıyla mümkün olabilir.  Büyük bir ihtimalle bu da, Suriye krizi süresince bölgeye yönelik göçün ve beraberinde bu bölgelerdeki şehirlerde ortaya çıkan ek satınalma gücü artışlarıyla mümkün olmuş olabilir. Zaten gerek merkezi, gerekse yerel yetkililer göçün, bu üç şehirdeki konut talebindeki artışlarda oynadığı rolü inkar etmemektedirler.

Bu konuya ilişkin diğer bir önemli husus ise, beklenmedik bir şekilde bu bölgelerde ortaya çıkan nüfus artışının yol açacağı talebi karşılayacak hızda bir arzın oluşturulamamasıdır. Zira bölge belediyeleri tarafından yapılan konut üretimi için imara açılacak arazi miktarının planlanmasında, bu ani göç dalgasının önceden hesaba katılması elbette beklenemezdi. Ancak kısa dönemde bu yapılamadığı için, bölgede konut arzında ortaya çıkan tıkanıklıklara bağlı oluşan talep baskıları bölgedeki konut fiyatlarındaki istikrarı ortadan kaldırmış ve Grafik 1’de görülen anomaliği oluşturmuştur.

Bölgesel fiyatlardaki anomalinin sonuçları

Ülkemizde sanayileşmenin başladığı 1960’lı, 1970’li yıllarda sosyal sorunların kaynağı haline gelen kırdan kente göç dalgasının şehirlerde yarattığı konut talebi, bugün olduğu gibi emlak piyasasının kendi dinamikleri içinde giderilememişti. Kentlere yeni gelenlerin bu taleplerini destekleyecek satınalma güçlerinden mahrum olmaları, onların organize emlak piyasalarından dışlanmalarıyla sonuçlanmıştır.  Bu da o dönemde gömeye alıştığımız gecekondulaşmaya yol açmıştır.  Bugün bu üç bölgemize yönelik yaşanan göçlerin benzer şekilde bir gecekondulaşmaya yol açmaması, daha çok göçle gelenlerin belli bir satınalma gücüne sahip olmalarından kaynaklanmış olabilir.

Elbette bu üç istisna bölge oluşan emlak piyasasının Türkiye genelindeki piyasa içindeki payının çok yüksek olması beklenmemelidir. Ancak bu bölgedeki fiyatların uzunca bir süre, özellikle İstanbul fiyatlarının gösterdiği sapmanın çok üzerinde seyretmesi Türkiye genelindeki fiyatların bölgedeki bu gelişmelerin etkisiyle artmasına yol açtığı düşünülebilir. Böyle bir durumda, sırf bölgeye özgü koşullar sebebiyle ortaya çıkan bu fiyat artışları ülke düzeyindeki genel fiyatların da, olması gerekenden daha fazla artmasına neden olmuştur.  Böyle bir durum İstanbul gibi şehirlerdeki fiyatların Türkiye genelindeki fiyatlardan göstereceği sapmaların da olması gerekenden daha az görülmesine yol açmış olabilir. Bu da, İstanbul gibi şehirlerdeki konut fiyatlarındaki hareketleri doğru bir şekilde değerlendirebilmemize mani olacaktır.

Ancak bu gelişmelerin daha da kötü bir etkisi olacaktır.  Bu bölgelerde konjonktürel olarak satınalma gücünde ortaya çıkan göç ilişkili dışsal bir artışın körüklediği fiyatlar, bölgedeki bankacılık uygulamaları için de ciddi bir risk oluşturmaktadır.  Zira bölgede oluşan fiili fiyatların bankalardan talep edilecek olan kredilere temel teşkil edeceği son derecede açıktır. Bu fiili fiyatlardan bir satınalmayı destekleyecek gelir akımlarının da bu bölgenin kendi içsel dinamikleriyle oluşturulamayacağı da kolayca düşünülebilir.  Dolayısıyla başvurulan konut kredilerinin, giderek artan fiyatlar sebebiyle yükselen tutarları kaydi gelirlerde aynı düzeyde bir artışla  karşılanamayabilir. Bu bankalar açısından yeni bir riskin kaynağını oluşturabilir.

Son olarak, bölgedeki gayrimenkul stokunun mülkiyetinin homojen dağılmaması da, bölgede gördüğümüz aşırı fiyat artışlarının ciddi bir gelir eşitsizliği yaratabileceğine işaret etmektedir. Böyle bir mülkiyet yapısı içinde yüksek konut fiyatları kiralarda ve  ile gayrimenkul değerlerinde yol açacağı artışlarla sermaye kazançlarında ciddi bir artış gerçekleşebilir.  Bölgedeki mülkiyet yapısındaki çarpıklık ölçüsünde, bu tarz gelirlerin bölgede varolan eşitsizlikleri arttırıcı bir etki sergilemesi neredeyse kaçınılmazdır.

Bölgedeki yapısal çarpıklıkların ve birtakım dönemsel dışsal şokların neticesinde ortaya çıkmış olduğunu düşündüğümüz konut fiyatlarındaki böyle bir anomalinin Merkez Bankasının likidite politikasıyla giderilebilmesinin pek mümkün olmadığını düşünmekteyiz. Bu durum hem merkezi, hem de bölgesel düzeyde alınacak tedbirlerin önemini öne çıkarmaktadır.  Zira bu yapılamadığında bölgede şişen bu fiyatların hem bölgede uygulanan bankacılık pratiklerine, hem de bölgesel manada gelir eşitsizliklerinin artmasına katkı yapması beklenir. Bunlara ek olarak, fiyatlarda oluşan bu tarz şişkinliklerin Türkiye genel konut endeks değerlerini yukarıya çekerek, İstanbul gibi kentsel bölgelerdeki fiyatların ülke genelinden sapma düzeylerinin sağlıklı bir şekilde değerlendirilebilmesine mani olmaktadır.

Yorum Ekleyin

Yorum yapmak için tıklayınız